Қазақстандағы жылжымайтын мүлік- нарықтық құнын бағалау және талдау курстық жұмыс
№5224


Жоспар
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару және жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау
3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды шешу жолдары
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР



Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Жұмыс көлемі: 25 бет
Пәні: Соңғы қосылған курстық жұмыстар

-----------------------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------------
https://www.topreferat.com/
КУРСТЫҚ ЖҰМЫСТЫҢ ҚЫСҚАРТЫЛҒАН МӘТІНІ
Жоспар
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын тәсілдер
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару және жылжымайтын мүлік объектісін,
3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Кіріспе
Мемлекет басшысының халыққа арнаған Жолдауында тұрғын үй құрылысымен қатар
\
ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК- НАРЫҚТЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ
1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда қолданылатын
Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму сатысында жүріп
Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма
Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын
Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем
Бұл өзіне тиесілі жылжымайтын мүлікті өз қалауына байланысты
Қазақстан да жылжымайтын мүлік нарығы әлемдік дағдарыстың
2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару
Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі мақсаттары:
Азаматтардың жылжымайтын мүлікті иеленуге байланысты міндеттері мен заңды
Нарықтың барлық қатысушылары үшін белгілі бір тәртіп
Нарық қатысушыларын арам пиғылды, қылмыстық ұйымдар мен тұлғалардан
Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсынысқа сәйкес еркін
Өндіріс саласындағы кәсіпкерлік қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;
Экономикалық өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу
Жылжымайтын мүлік пен нарық қатысушыларына әділетті салық салу;
Ел мен аймақтардағы тұрғын үй мәселесін шешудің
Жылжымайтын мүлік нарығын басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және
Үдерістерді бөлу - жылжымайтын мүлік түрлерінің қатынастарын реттеуге ерекше
Кәсіпкерлік шешімдер қабылдау үшін жылжымайтын мүлік объектілері
Қорыта келсек, бағалау дегеніміз - активтің сол немесе
- ережелер мен шектеулерді заңды бекіту;
- жылжымайтын мүлік және онымен мәміле жасау
- мемлекеттік құрылыстар мен ғимараттарды, табиғи ресурстарды
- жылжымайтын мүлікті пайдалануды бақылау (жер, орман,
- кәсіпорындар мен басқа да объектілерді ұлттандыру
- өмірлік қажетті салаларға инвестициялау (мысалы, тұрғын
Қазіргі кезде еліміздегі жылжымайтын мүлікті басқару бойынша қызмет
1.Жылжымайтын мүлік объектісін таңдау: құрылыс, жалға беру,
Жылжымайтын мүлік объектілерінің өмірлік цикл кезеңдері
Жылжымайтын мүлікті тиімді басқару әдісін дайындау әсіресе, түрлі әлем
Жылжымайтын мүліктің мәселелерін шешу үшін жасалып отырған шаралардың бірі-
Жүйені енгізу үшін 2000 жылы арнайы заң қабылданды,
«Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы» заңның қабылданғанына
Пәтерді, бағалау және сараптау
Орналасуы
Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Алмагул шағын
Мүліктің меншіктенушісі
Объектінің меншіктенушісі: Сериков Болат Серикович
Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 мена келісімшарты.
Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау
Жер учаскесі жоқ
Объектінің орналасуын сараптау.
Объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.
Жер иелену түрлерінің көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім беруші.
Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі
Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және темірбетонды көпқабатты ғимараттар
Шу деңгейі: норма шегінде
Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және
Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.
Табиғат –климаттық жағдайлар.
Климаты: кенет континенталды
Жауын-шашын: түсудің негізгі периодтары-қар, жаңбыр.
Желдің бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.
Желдің жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)
Сейсмикалығы-9 балл
Ең салқын бескүндіктің температурасы –(-28 градус),ал ең
Жер қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр
Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары
Қоршаған ортаның қалпы: ластаушы заттардың шекті концентрациясы.
Инженерлік коммуникациялар
Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден
Канализация: қалалық, көліктерге түсіріп тастау
Жылумен қамтамасыздандыру: қаланың орталық жылу жүйелерінен жылыту
Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.
Ауданның экономикасы
Даму сатысы: тұрақты қалып
Экономиканың негізгі салалары; сауда, білім
Денсаулық сақтау жолдары және коммуналды қызметтер жоққа шығарылады.
Көліктік инфрақұрылым: дамыған
Халықтың еңбек ету деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді
Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа
Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа
Жылжымайтын мүлік нарығы: кәсіпкерлік және мүлікке және тұрғын
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен
анықтау
Объектінің техникалық сипаттамалары
Көлемді-жоспарлы шешімдер
Эксплуатацияға енгізу жылы-1986г
Сыртқы және капиталды қабырғалар –темірбетонды помельдер.
Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 8-қабатында
Жалпы ауданы-66,0 шаршы метр
Тұрғылықты ауданы-49,9 шаршы метр
Ас үй ауданы-7,7 шаршы метр
Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр
Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық құрылғылары бар.
Пәтер-бұрыштық емес
Санитарлық дәнекерлер-бөлек
Ғимараттың орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл.
Табиғи тозуы (конструкциялық элементтері бойынша)-20 пайыз /1
1-кесте.
Алмагүл шағын ауданында орналасқан үш бөлмелі пәтердің
Конструктивті элементтердің атаулары Конструктивті элементтердің сипаттамасы Типтік объектінің өлшемдері,
Фундамент Темірбетонды 3 20 0,6
қабырғалар мен қоршаулар Темірбетонды 31 20 6,2
Жабулар Темірбетонды 12 20 2,4
Шатыр Біріктірілген жұмсақ жабынды 4 25 1,0
Едендер Линолеуіммен жабылған,бетонды 9 20 1,8
өтпелер, терезелер мен есіктер 2 створкалы есіктер-филентобты
Сәндеу жұмыстары әктелген, штукатурленген, түсқағаздар жабыстырылған 5 20
Ішкі сантехникамен элктротехникалық құрылғылар Санитарлы дәнекерлер кафелденген,жақсы жағдайда
Басқа жұмыстар - 7 10 0,7
Барлығы - 100 - 20,05
Жылжымалы мүлік нарықтық құнын бағалау жұмыстарын жүргізген кезде,
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлік объектісінің, толық қайта
Элемент бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын,
Құнның іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу
Берілген пәтердің құнын бағалау, 2002 жылдың 17 сәуірінен (№447)
C=Cб*S*Кфиз-К функц*Кзон*Кизм мрп ; (3)
Мұндағы С-мүліктің салық салу мақсатындағы құны, теңгеде көрініс
Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы метрінің, теңгемен анықталатын,
S-мүліктің пайдалы ауданы, шаршы метр
К физ-Табиғи тозу коэффициенті
К функц-функционалды тозу коэффициенті
К зон- зоналау коэффициенті
К изм мрп-айлық есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.
К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (4),
Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0
К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)
С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг (бес миллион жеті жүз отыз
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен анықтау
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғанынан
тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты
Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты
Капитализациялау – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл
Нарықты конъюктуралы зерттеуіне сәйкес, қаланың берілген ауданында,
2 кесте.
Алмагүл шағын ауданында орналасқан үш бөлмелі пәтердің
Статья атаулары Соммасы
Потенциалды жалпы кіріс, біріккен бірлік 4 200
Жалпы ауданы,м2 66
Арендалық төлем ставкасы, біріккен бірлік /айына 350
Арендалық төлем ұтыстары, % 3
Қазіргі кездегі жалпы кіріс, біріккен бірлік 4080
Операциялық шығындар, % 3
Бағыммен ағымдағы жөндеу жұмыстарының шығындары,%
Таза операциялық кіріс, біріккен бірлік 3876
Бағалау мерзіміне ҰБ-тың долларының курсы 130,6-ға тең.
Кумулятивті құрылым әдісімен капитализация коэффициентін анықтау.
Тәуекелсіз пайыздық ставка-6 %
Тәуекел үшін сыйлық-3 %
Төмен ликвидтылық үшін қосылым-1%
Инвестициялық менеджмент үшін қосылым-1%
Барлығы: 11%
V=3876/0,11=35236 б.б =4 601 822(төрт миллион алты жүз бір
Осылайша, осы зерттеуді өткізу уақытына, Алмагул шағын ауданының
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы сатылымдарды салыстыру
Салыстыру тәсілінің әдістері дегеніміз-объект-аналогтарды сату мәмілелерінің сарабына
Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы
Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу
Сатылымдарды салыстыру әдісін іске асыру этаптардың келесі реттілігін
нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік
Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін
Бағаланатын объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойыншасатылған
Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және
Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің (салыстыру элементтерін) түзетулерін есептеу.
Салыстыру объектілерін сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін салыстыру объектілеріне
Бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін салыстыру объектілерінің сатуының түзетілген
Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен анықтау үшін, жылжымайтын
Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын
Салыстырмалы әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды пайдаланып, Алматы қаласы
3 кесте.
Алмагүл шағын ауданындағы пәтерлерді сату-сатып алу
туралы ақпарат
Объектілердің сипаттмалары Бағалау объектісі Салыстырмалы объектілер
1-объект 2-объект 3-объект
Орналасуы,шағын аудан
қабырғаның материалы
жалпы ауданы,(м2)
тұрғылықты ауданы,(м2)
Кухня,(м2)
Этажділігі
Сан дәнекер
Құны (біріккен бірлік.) Алмагул
Т/б
66,0
49,9
7,7
8(9)
бөлек Алмагул
Т/б
66,0
48
6
4(5)
бөлек
35 500 Алмагул
Т/б
70
40
10
9(9
бөлек
37 700) Алмагул
Т/б
75
52
8
2(9)
бөлек
40400
4 кесте
Салыстырмалы 2-объектіге енгізілген түзетулер кестесі
Сипаттама Сатылған салыстырмалы объект Тәуелсіз (админ.)
түзету, % Кумулятивті (мультип) түзету, %
Этажділігі
Орналасуы,шағын аудан
Қабырғаның материалы
Жағдайы
Барлығы 9(9)
Алмагул
Т/б
Жақсы +5% -нашар
0
0
0 1,05
1
1
1
1.05
Жасалған сараптаманың негізінде, тұрғын үйдің екінші деңгейдегі
Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын анықтау
Бұл бөлімде бағалау процесі барысында анықталған құндар өте
5 кесте
Бағалау нәтижелерін келтіру
Көрсеткіштердіің атаулары Объектінің бағалау барысында анықталған құны,
Шығын 5 738-040 30 1 721412
Сатылымдардың сарабын салыстыру әдісі 4874 354 40 1 949
Кіріс әдісі 4601 822 30 1380546
Кұны 5051699 тенге
Бұндағы пайыздарды берілген жүйемен алудың себептеріне, біріншіден, Қазақстан
Біздің әлеуметтік ортада халқымыз өздерінің табыстарын ашық
Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл әрқашан нақты мәлімет
Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып
Пәтердің құнын бағалауда барлық үш тәсіл де
Алмагул шағын ауданының номері Х үйдің номері У
Берілген есепте қарастырылып отырған бағалау объектісіне, бағалаушылардың
Бағалау процесі, барлық шектеуші шарттар мен алғышарттар есебімен
Бағалаушы мына жағдайларда жауапты емес:
-Бағаланатын объектінің құқытарына қатысты заңды сұрақтар
-Визуалды қарастыру жолынан басқа жолмен табуға мүмкін
-Объектінің басқару сұрақтарына жататын қаржылық және салықтық
-Жергілікті жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу және объектінің
Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, зиянды
Берілген есеп, толық көлемде және көрсетілген мақсаттарда
Бағалаушының міндетіне, бағаланатын объект бойынша көрнекті материалдарды
3 Бағалау кезінде туындайтын мәселелер және оларды
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік лицензияның негізінде,
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып алуы,
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың
ҚОРЫТЫНДЫ
Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік
Жылжымайтын мүлік нарығының басқа нарықтың болуы тіптен
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ,
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан онымен
Мемлекет басқа тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына бөгет
Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін,
Тұрғылықты үйлер, көп жағдайда, жеке қажеттіліктерді қанағаттандыру үшін
Нарық сатушы мен сатып алушының бас қосуының экономикалық
Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары бар тауарлар нарығы.
Кіріс тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде бүл тәсіл
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар
Жетілдіру процесіне қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын мүлікті
Ескере кететін жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды
Әрине осындай мәмілелерді шешуде тек қана бағалаушылардың
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по
Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109
Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года
№442 – ІІ.
Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская
Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с
англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного
Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое
Регулирование. – М.: Бек, 1997
25





22 қазан 2019ж.
2008-2018 topreferat.com - Қазақша рефераттар, курстық, дипломдық жұмыстар

^